Commentaire (* = requis)

Les articles cités sont issus du code l’urbanisme, sauf mentions contraires.

I - Constructions temporaires

Certaines constructions sont dispensées de toute formalité au titre du code de l'urbanisme en raison de la faible durée de leur maintien en place ou de leur caractère temporaire compte tenu de l'usage auquel elles sont destinées (art. L 421-5).

Ces constructions peuvent ne pas être conformes au droit de l'urbanisme (art. L 421-8 ; JO Sénat, 20.11.2011, question n° 4517 , p. 2326)

Leur durée d'implantation ne doit, en principe, pas excéder 3 mois (art. R 421-5, al. 1^er).

Le caractère temporaire de la construction constitue une condition nécessaire, mais pas suffisante, pour que le projet soit dispensé de formalité. L'importance de la construction et l'usage auquel elle est destinée doivent également être pris en compte (CE, 18 juillet 2012, SARL Tom Tea, n° 360789).

Les constructions, aménagements, installations et travaux dispensés de formalités au titre de l'article L 421-5, b), n'ont pas à être conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords (art. L 421-6). Dans le cas général, l'implantation ne doit pas excéder 3 mois. Le code de l'urbanisme prévoit cependant des dérogations.

Au-delà de ces durées, les constructions sont soumises au droit commun de l'urbanisme et le constructeur est tenu de remettre les lieux dans leur état initial (art. R 421-5). 
 

• Tableau récapitulatif (à retrouver également en fin d'article)
   

Une limite est néanmoins posée par le code puisque la dispense ne joue pas :

- dans les zones où les constructions sont interdites en application du 1° et 2° du II de l'article L 562-1 du code de l'environnement pour les plans de prévention des risques naturels, ou dans les mêmes zones pour les plans de prévention des risques miniers (C. minier, art. L 174-5) approuvés ou rendus immédiatement opposables (C. env., art. L 562-2) ;
- dans les zones où les constructions sont interdites en application de l'article L 515-16 du code de l'environnement pour les plans de prévention des risques technologiques approuvés (C. urb., art. R 421-5-1).

Constructions d'accueil pour les personnes relogées lors d'une opération de requalification de l'habitat ou de renouvellement urbain. Pour accélérer et faciliter les opérations de résorption de l'habitat dégradé, la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 a dispensé de formalité d'urbanisme les constructions temporaires et démontables à usage exclusif de relogement temporaire des occupants délogés à titre définitif ou provisoire, rendues nécessaires :

- par des opérations d'aménagement ayant pour objet la lutte contre l'habitat dégradé ou indigne ou réalisées dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPRU) (loi n° 2003-710, du 1^er aout 2003, art. 9-1) ;
- par des actions de lutte contre l'habitat indigne réalisées dans le cadre d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat (CCH, art. L 303-1) ou d'une opération de requalification des copropriétés dégradées (CCH, art. L 741-1) ou de l'une des deux procédures spéciales d'expropriation visant à la résorption de l'habitat dégradé (C. expr., art. L 511-1 et L 512-1).

La dispense d'autorisation vaut jusqu'à la fin de l'opération concernée, dans la limite de la date d'échéance fixée par l'accord municipal qui doit être obtenu préalablement à l'implantation.

Les constructions doivent remplir des conditions minimales de confort et d'habitabilité fixées par décret (art. L 421-5-3, I, partiel).

Tous travaux sur un immeuble frappé, par exemple, d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ne peuvent donc motiver une dispense d'autorisation d'urbanisme. L'utilisation de ce dispositif - qui ne peut bénéficier aux particuliers - est circonscrite aux actions et opérations prises à l'initiative de la puissance publique ainsi que, le cas échéant, aux opérateurs agissant pour leur compte, dans le cadre d'opérations d'une certaine ampleur susceptibles d'occasionner d'importants besoins de relogements, et donc de justifier le recours temporaire à des constructions supplétives pour limiter l'engorgement du parc.

L'implantation des constructions est soumise à l'accord préalable du maire de la commune d'implantation qui doit être obtenu au plus tard 1 mois avant la date de début d'implantation. Cet accord précise :

- la nature et l'usage du projet de construction ainsi que la date de début d'implantation ;
- la date de fin d'implantation.

Cet accord peut être renouvelé dans les mêmes conditions, au plus tard 3 mois avant l'expiration de sa durée de validité.

Avant l'expiration du délai fixé au I de l'article L 421-5 ou, si elle est antérieure, avant la date d'échéance fixée par l'accord municipal, le maître d'ouvrage est tenu de remettre les lieux occupés dans leur état initial (art. L 421-5-3, III).

Ce dispositif s'applique sans préjudice des dispositions relatives à la protection des occupants (art. L 314-1 à L 314-9) et, le cas échéant, de celles du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, relatives aux droits de relogement (C. expr., art. L 423-1 à L 423-5).

Il ne s'applique pas dans les zones où le fait de construire ou d'aménager est interdit par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou est soumis au respect de conditions de réalisation, d'utilisation ou d'exploitation prescrites par ce plan (art. L 421-5-3, I, in fine et IV).

II - Permis précaires

Une construction soumise à formalité au titre du code de l'urbanisme, qui ne satisferait pas aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement et à l'aménagement des abords ou qui ne serait pas compatible avec une déclaration d'utilité publique, peut exceptionnellement être autorisée à titre précaire (art. L 433-1 à L 433-7 et R 433-1).

Les constructions précaires sont définies par une exclusion du champ d’application du permis de construire (art. L 433-1 et s.).

Pour bénéficier de cette exception, les constructions doivent être édifiées à titre temporaire, répondre à une nécessité caractérisée, tenant notamment à des motifs d'ordre économique, social, culturel ou d'aménagement, et ne pas déroger de manière disproportionnée aux règles d'urbanisme applicables eu égard aux caractéristiques du terrain d'assiette, à la nature de la construction et aux motifs rendant nécessaire le projet.

Dès lors, le permis précaire permet de déroger aux règles de fond qui s’imposent normalement à la délivrance du permis de construire en application de l’article L 421-6.

Le titulaire d'un permis délivré à titre précaire ne bénéficie d'aucun droit au maintien des constructions autorisées, lesquelles doivent être enlevées sans indemnité et à ses frais soit à la date fixée par le permis, soit, lorsque la construction est située sur un emplacement réservé ou dans le périmètre d'une déclaration d'utilité publique, à la première demande du bénéficiaire de la réserve ou de l'expropriant (CE, 18 février 2015, association de valorisation du quartier Paris Maillot Dauphine et autres, n° 385959).

1. Champ d’application du permis précaire

Peut exceptionnellement être autorisée à titre précaire une construction (art. L 433-1, al. 1^er) :

- soumise à autorisation au titre du code de l’urbanisme (en dehors du champ d’application de l’article L 421-5 réglementant les constructions dispensées de toute formalité et de l'article L 421-5-3 pour les opérations d'aménagement ayant pour objet la lutte contre l'habitat dégradé ) ;
- ne satisfaisant pas aux exigences relatives à la conformité du permis aux règles édictées par le code de l’urbanisme fixées par l’article L 421-6.

A l’origine, le permis précaire concernait les constructions édifiées dans le cadre des emplacements réservés. Le permis précaire n'est plus réservé, comme par le passé, aux seuls emplacements réservés. En revanche, dans ces emplacements, seul un permis précaire peut être accordé. Le bénéficiaire du permis de construire doit enlever sans indemnité la construction et remettre, à ses frais, le terrain en état à la première demande du bénéficiaire de la réserve ou de l'expropriant en cas de DUP (art. L 433-3).

La loi ne prévoit plus aucune restriction territoriale à la délivrance d’un permis précaire. L’autorisation peut être accordée sur tout type d’espace ou de zone, que la commune soit dotée ou non d’un document d’urbanisme.

L'autorisation précaire peut s'appliquer partout, y compris là où la loi n'autorise pas les permis de construire classiques (ex. : dans la bande des 100 mètres du littoral) et permet de s'affranchir de toutes les normes d'urbanisme.

Toutefois, le juge administratif sanctionne les dérogations aux règles d'urbanisme qui apparaissent disproportionnées eu égard aux caractéristiques du terrain d'assiette, à la nature de la construction et aux motifs rendant nécessaire le projet (CE, 18 février 2015, n° 385959).

2. Autorité compétente pour délivrer le permis précaire

Le permis précaire est soumis aux mêmes règles de compétence que le permis de construire ordinaire (art. L 433-1, al. 2).

3. Dépôt et instruction des demandes

C'est au pétitionnaire de préciser que sa demande d'autorisation porte sur un permis précaire et il n'appartient pas à l'autorité compétente de requalifier la demande (CAA Paris, 18 mars 2010, SARL LGD Développement, n° 09PA00628). L'autorisation exceptionnelle ne peut être accordée que si, au préalable, le maire est saisi d'une demande en ce sens.

Les permis précaires sont déposés et instruits dans des conditions identiques au permis de construire simple (formulaire, recours à l'architecte, procédure, consultations, délais d'instruction, obtention des avis et accords, fiscalité, participations…).

La demande de permis précaire ne dispense pas non plus d'obtenir les autorisations au titre des autres législations.

Le permis précaire ne peut être accordé qu'après avoir mis en balance, d'un côté, les enjeux propres au secteur où est situé le projet et, de l'autre, l'intérêt et la nécessité de la construction envisagée. Dans tous les cas, la préservation des zones non constructibles ou bénéficiant d'une protection particulière, est assurée par l'obligation de fixer dans le permis une date à laquelle la construction devra être enlevée et le terrain remis en état, conformément à l'état descriptif des lieux établi contradictoirement avant la réalisation des travaux (JO Sénat, 25.04.2013, question n° 3615, p. 1349).

Le législateur n'a pas défini ce qu'il faut entendre par « exceptionnellement ». Il n'établit pas non plus de lien entre la précarité de l'autorisation et la précarité de la construction. Toutefois, la remise en état du terrain (art. L 433-3) laisse entendre que seules des constructions présentant un caractère provisoire pourraient bénéficier des dispositions relatives au permis précaire.

4. Décision

La délivrance d'un permis précaire nécessite une appréciation au cas par cas qui doit aboutir à la prise d'une décision motivée indiquant expressément les motifs justifiant le caractère exceptionnel de l'autorisation (TA Nice, 26 février 2013, n° 0900962). Il incombe ainsi au service instructeur - après avoir rappelé que la construction entre dans le champ du permis de construire - d'indiquer précisément dans sa décision, d'une part, les règles auxquelles le projet ne satisfait pas et, d'autre part, les motifs qui, en fonction des circonstances ou de la nature du projet, justifient qu'à titre exceptionnel il soit dérogé à ces règles (CAA Marseille, 20 avril 2015, société Hôtel Impérial Garoupe, n° 13MA01618 ; TA Montreuil, 27 juin 2013, n° 1302200).

Par ailleurs, bien que l'exigence de précarité de la construction ait disparu des textes, elle demeure un élément important de la motivation d'un permis précaire, au risque d'annulation de l'acte par les tribunaux pour erreur manifeste d'appréciation si elle n'est pas remplie. Le juge examine en effet, au cas par cas, si le projet peut être qualifié de précaire.

L'arrêté accordant un permis de construire à titre précaire :

- prescrit, à peine d'illégalité, la réalisation d'un état descriptif des lieux aux frais du demandeur et par voie d'expertise contradictoire. Cela doit permettre de connaître précisément l'état des lieux avant travaux, afin d'autoriser à titre précaire un projet qui a vocation à disparaître. Lorsque cet état initial des lieux avant travaux ne peut être établi selon la procédure requise, s'agissant de constructions édifiées et dont la régularisation est demandée, le permis de construire précaire ne peut être délivré (TA Lyon, 26 avril 2012, société Sanmarco tubes France, n° 1001257) ;
- fixe, facultativement ou obligatoirement selon les cas, un délai d'enlèvement des constructions autorisées (art. L 433-2 et R 433-1).

La faculté se mue en obligation (art. R 433-1) :

- lorsque le terrain d'assiette du projet n'est situé ni dans une zone urbaine, une zone à urbaniser ou un emplacement réservé délimités dans un PLU, ni dans un secteur constructible délimité par une carte communale ;
- lorsque le terrain est situé dans le périmètre des sites patrimoniaux remarquables, dans les abords des monuments historiques, ou un périmètre de restauration immobilière (art. L 313-1 à L 313-14) dans un site inscrit, dans un site classé ou en instance de classement (art. L 341-1 et s. du code de l'environnement).

En cas de recours contentieux, le contrôle du juge porte sur :

- les motifs d'ordre économique, social, culturel ou d'aménagement invoqués par la collectivité ;
- les caractéristiques du terrain d'assiette de la construction au regard des contraintes résultant de la réglementation urbanistique applicable sur cette parcelle et sur l'ensemble du territoire de la commune.

Par exemple, le soutien politique à la tradition culturelle des arts du cirque, élément du patrimoine culturel immatériel, ne saurait justifier l'implantation d'un cirque dans un espace inconstructible et protégé par le document d'urbanisme (CAA Paris, 15 mars 2018, association de valorisation du quartier Paris Maillot Dauphine, n° 16PA02672).

Il y a un risque d’annulation du permis délivré à titre précaire lorsque :

- le recours à ce type d'autorisation relève, au regard de la nature et de l'ampleur du projet envisagé, d'une erreur manifeste d'appréciation du maire (CAA Versailles, 13 novembre 2014, SYELOM, n° 12VE03098) ;
- les dérogations aux règles d'urbanisme admises par l'autorisation apparaissent disproportionnées eu égard aux caractéristiques du terrain d'assiette, à la nature de la construction et aux motifs rendant nécessaire le projet (CE, 18 février 2015, société Kali Production, n° 385959) ;
- le délai d'enlèvement des constructions apparaît infondé ou excessif (CAA Versailles, 13 novembre 2014, SYELOM, n° 12VE03098).

5. Remise en état

Le bénéficiaire du permis de construire doit enlever la construction (sans indemnité) et remettre le terrain en l'état (à ses frais) :

- soit à la date fixée par le permis (l’arrêté peut fixer un délai à l’expiration duquel le pétitionnaire doit enlever la construction autorisée) ;
- soit à la première demande de l’autorité publique lorsque la construction est située sur un emplacement réservé (la demande émane alors du bénéficiaire de la réserve) ou lorsque la construction est située dans le périmètre d’une déclaration d’utilité publique à la demande de l’autorité expropriante.

Si l'enlèvement intervient à l'initiative de la puissance publique avant l'expiration du délai fixé par le permis, une indemnité proportionnelle au délai restant à courir est accordée (art. L 433-4).

La suppression des constructions autorisées par un permis précaire n'est pas soumise à permis de démolir.

Commet une erreur manifeste d'appréciation le maire délivrant un permis précaire pour la construction de déchetteries qui, eu égard à leur importance et à leur coût élevé, ne se justifie qu'en vue de la satisfaction d'un besoin permanent d'élimination des déchets dans la zone, ce qui est manifestement incompatible avec l'obligation de démolir entièrement cette installation et de remettre en son état initial le terrain d'assiette à l'expiration d'un délai de seulement 12 ans (CAA Versailles, 13 novembre 2014, SYELOM, n° 12VE03098).

6. Effets du permis précaire

En cas d'acquisition par l'Etat ou une collectivité publique du terrain d'assiette d'une construction autorisée à titre précaire, le coût d'achat ne tient pas compte de la valeur de la construction et, le cas échéant, les frais de démolition peuvent être déduits du prix si la remise en état n'a pas été effectuée (art. L 433-5).

Les titulaires de droits réels ou de baux sur les constructions autorisées par un permis précaire ne peuvent prétendre à aucune indemnité du fait de la remise en état (art. L 433-6).

Il en est de même des titulaires de droits réels ou de baux de toute nature constitués après l'intervention de l'arrêté du permis de construire sur des bâtiments existant à cette date que le pétitionnaire s'est engagé, lors de la demande de permis de construire, à supprimer dans les mêmes conditions.

Toute vente, location ou constitution de droits réels sur une construction autorisée à titre précaire doit mentionner, à peine de nullité, ce caractère précaire (art. L 433-7).

III - Permis saisonnier

Sont considérées comme des constructions saisonnières les constructions qui sont destinées à être périodiquement démontées et réinstallées.

Lorsque les constructions sont destinées à être périodiquement démontées et réinstallées, le permis précise la ou les périodes de l'année pendant lesquelles la construction doit être démontée. Un nouveau permis n'est pas exigé lors de chaque réinstallation (art. L 432-1).

En revanche, toute modification de cette construction (implantation, modification de l'aspect ou de la destination…) implique la délivrance d'une nouvelle autorisation.

L'implantation de telles constructions doit être conforme aux règles d'urbanisme.

Le démontage d'une construction saisonnière est dispensé de l'obligation d'obtenir un permis de démolir.

Le permis devient caduc :

- si la construction n'est pas démontée à la date fixée par l'autorisation (CE, 13 juillet 2011, SARL Love beach, n° 320448) ;
- et à l'issue de la date fixée par le permis (et qui ne peut excéder 5 ans).

Au-delà de ce délai, un nouveau permis de construire doit être demandé. Toutefois, les taxes et participations d'urbanisme ne seront pas exigibles si, au terme du délai fixé par le permis, celui-ci est renouvelé (art. L 432-2).

Attention ! Ces dispositions ne portent que sur les constructions soumises à permis de construire. Les projets soumis à déclaration préalable ou à permis d'aménager ne sont pas concernés. Toutefois, des constructions saisonnières soumises en temps normal à déclaration préalable peuvent être autorisées sous forme de permis.